アメリカの不動産を利用した節税(税金の繰り延べ)

節税ネタです。

まあ、節税と言っても恒久的な節税ではなく、税金を将来に繰り延べする方法、と言った方が正確です。

アメリカ木造住宅を購入&賃貸し、その賃貸損失を使って課税所得を減らし、税金を抑えるという方法です。

なぜアメリカの木造住宅を購入するのか

日本では、築22年以上の木造住宅の減価償却期間は4年間です。

で、それを踏まえてアメリカの住宅事情を見ていきましょう。

アメリカで現在使用されている住宅のほとんどが築22年以上の木造です。

日本の感覚だと、そうとう古い中古物件ですが、こちらでは全く普通。

そうした物件が住宅売買マーケットに溢れています。価格もぜんぜん下がりません。

賃貸市場でも当然物件のほとんどが築22年以上の木造です。

アメリカの木造住宅はピンからキリまでありますが、例えば1億円相当の木造住宅もいくらでも出てきます。

なぜアメリカの木造住宅を賃貸するのか

そうした、木造住宅を購入し、賃貸に出すと、どうなるか。

日本での減価償却期間は4年なので、その4年間でかなり大きな減価償却費が取れるのです。

すると、日本の確定申告書上で相当に大きな賃貸活動損失が作れます

日本では賃貸活動損失は、給与所得と相殺できるので、課税所得を大幅に下げることができ、かなり大きな節税効果となります。

単純計算でシミレーションしてみます。

1億円の物件を4年で減価償却すると、1年あたりに取れる減価償却費はいくらでしょう。

1億円÷4=2500万円

1億円の物件を賃貸しても、売り上げが2500万円を超えることはまずありませんね。

ぶっちゃけ、入居者がいなくても、宣伝さえしておけば賃貸活動をしていたとみなされるので、ほぼ100%この減価償却費が損金算入できます。

給与所得が3000万円あるようなプレイヤーの場合、損益通算して課税所得を500万円まで下げることが可能です。

2500万円を税率40%で課税すると1000万円。

このスキームでざっくり1000万円の節税が可能となります。

高額所得者向け

この節税方法は、すでにある所得をアメリカの賃貸活動損失で下げる、というものです。

なので、必ずすでに高額の所得があることが前提です。

外資金融の高額所得プレイヤーや自営業で成功した小金持ちの方向けとなります。

自営業の方にとっては、目先の1000万円や1億円を節税することの効果は絶大でしょう。

それだけのキャッシュアウトを抑えれば、かなりまとまった金額を事業投資に回せますので。

また、給与所得者でなくても、投資で譲渡益たまたま出た場合もこの節税は強力でしょう。

後述しますが、アメリカの不動産は資産形成にも有力です。なんせ住宅価格は下がりませんから。

 

アメリカの住宅価格

30年前の日本も不動産が強かったですが、アメリカの場合は現在もそれが続いています。

インフレより強い資産か、というと詳細見てないのでなんとも言えませんが、↓のグラフでそのパワーが体感できるかと思います。

↑が過去数十年のアメリカの住宅価格推移。ドットコムバブル崩壊とリーマンショックで下がった時期はありますが、数年で回復。オバマ後期政権→トランプ政権でぐんぐん上昇してます。

このように住宅価格が下がらないため、たとえ201X年に1億円を不動産に移しても、4~5年後にその価格を割ることはほとんど無いし、まあ最低インフレ分は価値上昇してるでしょう。

アメリカでの賃貸活動の利回り

では賃貸活動した際の利回りはどうでしょう。

これは期待しないほうが良いです。

購入価格が高いので、利回り(賃貸収益/購入価格)はどうしても低くなります。

日本の場合、築年数が高いと住宅価格はアメリカと比べ住宅価格はかなり下がります。でも、居住可能な物件はたくさんあるでしょう。

アメリカは築年数が高くても、住宅価格は全然下がりません。利回り狙いの場合、日本のボロ物件リフォーム戦略には絶対勝てないでしょう。

とはいえ2~3%は稼げるでしょうから、いくばくかのキャッシュフローは得られます。

まあ、そんなことよりも目先(将来4年間)の超強力な節税効果の方がメインディッシュですね。

まとめ

アメリカの不動産を使った節税方法を紹介しました。

  • 築22年以上の木造住宅を購入し、賃貸に出す
  • 日本での減価償却期間は4年なので莫大な減価償却費を日本の確定申告書に載せられる
  • 給与所得と相殺して課税所得を下げられる

こうしたスキームでした。

また、アメリカの住宅価格の推移を見ると、上昇トレンドが何十年も続いています。現金から不動産に移しても資産が毀損されることは無いし、まあほとんどのケースで資産は太るでしょう。

しかし、リスクがあるとすれば、そこですね。なんらかのきっかけで住宅価格が暴落し、節税以上に資産価値が下落するということも無きにしも非ずですが。

まあ、節税効果を期待する人にとっては、こうした予測不能な未来の事象とそれに伴う資産価値の目減りを気にするのはナンセンスかもしれません。

また、2018年現在の日本の税法では給与所得と国外の賃貸活動損失の相殺が認められています。これが否認されることになれば、この節税スキームは終了となります。